TVA sur la construction d'une habitation neuve

Le taux de TVA applicable aux nouvelles constructions s'élève à 21%. Ce tarif est appliqué aux sommes facturées par l'entrepreneur ou par les entrepreneurs (matériaux + main-d'oeuvre). Néanmoins, la loi prévoit une assiette minimum imposable, sur laquelle la TVA est due, c.-à-d. ladite "valeur normale" de l'habitation neuve. En fonction du type, de la superficie, .... de l'habitation neuve, le contrôleur local de la TVA postule donc un montant censé correspondre à sa valeur normale.

Le maître d'ouvrage doit donc pouvoir aussi produire des factures officielles des entrepreneurs à concurrence de ce montant.
Pour en permettre le contrôle, le maître d’ouvrage doit faire une déclaration spéciale à la TVA, dans les trois mois de la signification du revenu cadastral de l'habitation neuve. Si le total des montants figurant sur les factures présentées correspond ou est supérieur à la valeur normale estimée par le contrôleur de la TVA, il n’y a aucun problème. Le contrôleur en déduit que l’ensemble des matériaux et de la main-d’œuvre a été facturé avec paiement de la TVA due .

Mais si cela n'est pas le cas, le déficit (ou la différence entre le montant des factures et la valeur normale) peut encore s'expliquer éventuellement par des "travaux en propre".  Par travaux en propre, on entend les travaux exécutés par le maître d’ouvrage en personne, pour lesquels l'achat des matériaux de construction peut éventuellement être prouvé.

Les travaux en propre peuvent éventuellement être exécutés avec l'aide d'amis ou de membres de la famille qui ne sont pas eux-mêmes des professionnels de la construction. Il importe que ces travaux puissent être prouvés, par exemple par les déclarations de témoins, des photos, ...

S'il reste encore une différence entre les factures produites (augmentées éventuellement de la valeur des travaux propres) et la valeur postulée par le contrôleur, il en découlera normalement un montant supplémentaire de TVA à acquitter.


TVA sur l'achat d'une habitation neuve

Normalement, la vente de biens immobiliers est soumise aux droits d'enregistrement de 12,5% (en Wallonie). Sous certaines conditions, les droits d'enregistrement peuvent être réduits à 6 % (petits frais d'acte).

La vente de bâtiments neufs peut être soumise à la TVA de 21 %. La vente d'un terrain, par contre, n’est jamais soumise à la TVA.
Dans le cas de la vente d'un bâtiment neuf avec le terrain sur lequel il a été érigé, la partie du prix qui a trait au terrain est toujours soumise au prélèvement des droits d'enregistrement de 12,5 % (ou 6 % si les petits frais d'acte sont d'application) et la partie ayant trait au bâtiment est soumise à la TVA.

Pour la vente d'une habitation neuve, par exemple, avec application de la TVA, les deux conditions suivantes doivent être remplies:

• Il doit s'agir d'un bâtiment "neuf".
   
  Il doit s’agir en tout premier lieu d’un bâtiment neuf. Un bâtiment est considéré comme neuf, pour la TVA jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.
  Par conséquent, pour l'application de la TVA, un bâtiment neuf est un bâtiment qui est vendu:
  
  soit sur plan
  soit pendant sa construction (c'est-à-dire avant l'occupation)
  soit après son occupation, lorsque que la vente s'opère au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la première utilisation ou première occupation.
   
• La vente doit être effectuée par un assujetti à la TVA.
  
  En outre, il est exigé que la vente de la nouvelle habitation soit effectuée par un vendeur agissant à titre de «assujetti à la TVA».
  
  Il s'agit généralement ici d'un constructeur professionnel de bâtiments neufs (entrepreneur, promoteur,...) dont l'activité consiste à ériger et/ou vendre régulièrement des bâtiments neufs. Dans ce cas, la vente du bâtiment est automatiquement et obligatoirement soumise à la TVA.
  
  Quiconque n'est pas vendeur régulier de bâtiments neufs et doit vendre (accidentellement) un bâtiment neuf peut, sans que ceci ne soit obligatoire, opter volontairement de soumettre la vente de ce bâtiment à la TVA (en lieu et place des droits d'enregistrement). Ceci s'applique donc aussi aux particuliers.
  
  L'avantage de cette option réside dans le fait, pour le vendeur, de pouvoir récupérer la TVA qui lui a été comptée lors de la construction de l'habitation en la récupérant auprès de l’acheteur de la nouvelle habitation.
  
  Pour sa part, l'acheteur paiera toutefois la TVA (21 %) en lieu et place des droits d'enregistrement (12,5%).
  
  Pour pouvoir exercer cette option de manière valable en droit, certaines formalités doivent être remplies: vous devez donc vous informer avant l'établissement de l'acte de vente de gré à gré ou "le compromis"auprès du bureau de la TVA compétent pour votre domicile ou auprès du notaire qui s’occupe de la vente.
  
  Si l'option ne se fait pas, la vente est alors simplement soumise aux droits d'enregistrement.

Voir aussi :
TVA pour transformations