Petits frais d'actes ou gros frais d'acte?

Tout document, tout acte par lequel la propriété d'un bien immobilier situé en Belgique est transférée est soumis, dans un délai de quatre mois, à l'enregistrement auprès de l'office compétent.

Cet enregistrement entraîne le paiement de droits d'enregistrement.

En principe, ces droits d'enregistrement s'élèvent à 10 % pour les biens immobiliers situés en Région flamande et à 12,5 % pour les biens immobiliers situés à Bruxelles ou en Wallonie.

Cependant, s'il est satisfait à certaines conditions, des régimes de faveur peuvent être . La distinction opérée entre "petits" et "gros" frais d'acte se réfère aux droits d'enregistrement applicables:

• Si les droits d'enregistrement de 10 % ou de 12,5 % sont d'application, on parle de « gros » frais d'acte.
• Si les droits d'enregistrement de 5 % ou de 6 % sont d'application, on parle de « petits » frais d'acte.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le montant du prix et de tous les autres éléments stipulés au bénéfice du vendeur. La base imposable ne peut toutefois jamais être inférieure à la valeur vénale du bien immobilier. Si un montant inférieur à la valeur vénale est pris en compte par les parties, on peut alors parler de sous-évaluation ou de dissimulation du prix.


Quels frais d'acte sont d'application?

Comme précisé ci-dessus, les frais d'enregistrement sont égaux à 10 % pour les biens immobiliers situés en Région flamande et à 12,5 % pour les biens immobiliers situés à Bruxelles ou en Wallonie. En d'autres termes, ce sont les « gros frais d'acte » qui s'appliquent en règle générale.

Dans certains cas bien définis, les droits peuvent être réduits à 5 ou 6 %, notamment en cas d'achat d'une « habitation modeste » ou d'une « petite propriété foncière ». Par petite propriété foncière, on désigne un bien immobilier destiné à l'exploitation agricole.

Actuellement, des tarifs différents et des règles différentes sont pratiqués dans les trois régions en matière d’application des « frais d'acte ».


Que signifie « enregistrer l'acte de vente »?

L'acte de vente d'un bien immobilier doit nécessairement être enregistré dans un délai de quatre mois. Les frais d'enregistrement doivent être également payés dans ce délai de quatre mois. Ce délai prend cours à partir de la signature de la convention de vente par l'acheteur et le vendeur. La plupart du temps, il s’agit de la date de la signature du compromis.

Par l’expression "passer un acte par-devant notaire", on entend "faire établir un acte authentique de vente par le notaire et faire accomplir les formalités nécessaires en relation avec la vente par le notaire". Le notaire fera enregistrer l'acte qu’il établit - l’acte notarié de la vente - et il veillera également au paiement des droits d'enregistrement.

En outre, le notaire fera également transcrire l'acte au bureau des hypothèques de sorte que la vente soit "opposable" aux tiers. L'intervention du notaire est nécessaire étant donné que seul un acte authentique peut être transcrit au bureau des hypothèques. Un acte notarié est un acte authentique.


Restitution des droits d'enregistrement en cas de revente.

Si un bien immobilier est revendu peu de temps après son acquisition, les droits d'enregistrement pourront être partiellement restitués au revendeur. Ceci n'est possible que si la première vente a fait l'objet de gros frais d'acte.

Si la revente a lieu dans les deux années de l'achat, les droits d'enregistrement sont remboursés au vendeur à concurrence de 3/5e (ou à concurrence de 7,5%).

La demande de restitution doit être mentionnée au bas de l'acte authentique de revente. La restitution doit également être demandée par lettre recommandée auprès du receveur ou du directeur région de l'enregistrement et des domaines.